Зараз найпопулярніший час для підбиття різних підсумків. В основному їх підбивають за рік, порівнюючи з показниками попереднього. Вкрай рідко – з іншими часовими проміжками, оскільки, в нашій країні, де може статися все, що завгодно, горизонт планів на більше ніж 3-и роки це просто космічна розкіш. Але ж, якщо без жартів, то довгострокове планування це дуже важлива складова будь-якої економічної моделі – вміння правильно оцінювати перспективи розвитку ситуації в майбутньому це те, що потрібно для будь-якого успішного бізнесу. Поряд з умінням виносити уроки з пережитого. Саме тому, пропонуємо Вашій увазі аналітичну записку, підготовлену ще 4 роки тому.

Відрадно, що багато чого з того, що прогнозували, стало реальністю.

І … сумно.

А оскільки тенденції, які наведені у ній досі актуальні, вона цілком придатна для оцінки перспектив на ринку і у найближчому майбутньому.

ЧАСТИНА 1. ТЕНДЕНЦІЇ РИНКУ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ

Наша компанія створила систему, яка розраховує індикатори вартості київської нерухомості в різних сегментах в режимі реального часу. Хочу поділитися результатами цих спостережень.

На ринку житлової нерухомості Києва спостерігається вже третя «хвиля» системного зниження цін з початку кризи в 2008 році. Фактично сьогодні спостерігається мінімальні значення за індикаторами вартості житла з весни 2006 року.

Первинна кризова корекція відбулася в період з жовтня 2008 року по березень 2009 року, коли ціни в доларах знизилися майже у два рази. Потім був відскок в межах 10%, і до жовтня 2010 року ціни утримувалися на досягнутому рівні. З осені 2010 по літо 2011 спостерігалася друга «хвиля» зниження цін, значно менш різка, проте ціни лютого 2012 року, коли почалася третя – сама затяжна – «хвиля» зниження, тривають по сьогоднішній день. Говорити про її закінчення поки рано, оскільки спостерігається тенденція до її подальшого зниження.

Порівнюючи нинішню ситуацію з іншими країнами, можна сказати, що поточне зниження більше пов’язано з внутрішніми, а не з зовнішніми факторами. Часто пояснюючи кризові тренди в Україні, експерти посилаються на погану кон’юнктуру зовнішніх ринків.

Однак багато розвинених країн, в тому числі США, з яких, як вважається, почалася криза, сьогодні вже демонструють зростання або очікування зростання ринку нерухомості.

Наприклад, Іспанія (не сама багата країна ЄС) відреагувала на кризу зниженням процентних ставок по іпотеці. Якщо подивитися ближче, наприклад, на московський ринок нерухомості, можна побачити, що після первинної кризової корекції, ринок житла досить стабільно демонструє зростання цін. Уже майже рік системне зростання цін на квартири спостерігається в Мінську, який за рівнем цін практично зрівнявся з Києвом.

Так чому ж наш ринок демонструє зниження цін? Як відомо, ціни падають, коли пропозиція перевищує попит. У нас часто у відсутності попиту звинувачують недоступність іпотеки. Однак, на наш погляд, відсутність іпотеки не причина, а проміжний наслідок ситуації, що склалася. Справжня причина полягає в слабкій здатності громадян України до накопичення та інвестування. Населення, в кращому випадку, демонструє здатність до споживання. Банки ж (які залишилися) просто задовольняють поточні потреби ринку. Їх не приваблює безперспективний сегмент, пов’язаний з концептуальними ризиками.

Хоча протягом останніх років постійно зростає обсяг депозитів, необхідно розуміти, що ці депозити являють собою в основному невеликі суми (поточну ліквідність домогосподарств) які, як правило, недостатні для покупки житла.

Але навіть в нинішніх умовах держава повинна якось розв’язувати житлову проблему. Для цього може бути створений державний іпотечний банк, який буде приймати у населення цільові (іпотечні) депозити. Щоб купити квартиру, людині необхідно буде накопичити приблизно 30-50% її вартості. Тобто громадяни накопичують заощадження на цільових депозитах, і ці кошти є ресурсом для кредитування тих, хто вже накопичив достатню для покупки нерухомості суму, а також кредитування будівельних компаній. Чим довше людина є власником цільового депозиту, і чим більшу суму він накопичив для покупки нерухомості, тим нижче для нього буде кредитна ставка по іпотеці (може бути навіть на рівні інфляції). Даний механізм успішно реалізований в інших країнах, і вивів їх фінансові системи на передовий рівень. Але головна умова для реалізації такого алгоритму – цільове використання коштів.

Раніше рушійною силою зростання ринку нерухомості виступали великі верстви населення. Це були в основному представники дрібного і середнього бізнесу, висококваліфіковані фахівці, які могли претендувати на своє ставлення до середнього класу. Сьогодні цей термін вживається все рідше.

Складається відчуття, що та соціально-економічна модель, яка вибудовується сьогодні в Україні, взагалі не передбачає існування середнього класу. Ми йдемо шляхом російської моделі економічного адміністрування, в якій, згідно з результатами одного проведеного дослідження, зараз створювати свій бізнес в Росії готові лише 2,2% росіян, а розширювати чинний – 1%. При цьому 42% опитаних молодих росіян хочуть стати чиновниками. В Україні такі дослідження не проводилися. Але концептуально ми рухаємося до такої ж кон’юнктурі. Єдино, в Росії така концепція може бути життєздатною завдяки нафтогазовому ресурсу. Що у нас будуть «виробляти» ті ж 42% чиновників – залишається загадкою.

Можна було б припустити, що саме чиновники стануть рушійною силою зростання ринку нерухомості. Однак, як правило, вони вже задовольнили свої амбіції в нерухомості в Україні, і їх інтерес давно тягнеться на більш престижні ринки Великобританії, Іспанії та інших «модних» регіонів.

З цього випливає резюме: падіння ринку нерухомості – це всього лише індикатор, який демонструє економічну деградацію. Розвинені країни за ті 5-7 років, які розвивається криза світової економіки, встигли здійснити деякі структурні зміни в своїх економіках. Хоча точаться суперечки про ефективність тих чи інших макроекономічних рішень, хоча не знайдено відповідь на багато фундаментальних питань, я впевнений, що через кілька років ми будемо обговорювати темпи зростання економік США і Європи. Однак в Україні навіть не створені передумови для позитивних очікувань. Не кажучи вже про зростання. Тому залишається тільки одне – чекати нової кризи і зниження цін на нерухомість. Є всі підстави припускати, що ми побачимо повторення сценарію 2008-2009 роки:

1. Різке зниження кількості угод;
2. Стрімке зменшення зовнішніх інвестицій;
3. Інтенсивне згортання іпотечних програм (в т.ч. державних);
4. Повільне, але впевнене зниження купівельної спроможності.

Додалося також два свіжих факторів:

5. Значне зменшення «фінансової подушки» домогосподарств;
6. І, нарешті, яскраво виражені інфляційні очікування.

І це все на тлі постійних експериментів в законодавчому регулюванні ринку нерухомості, постійно ростучого податкового навантаження (в тому числі моральної), збільшення витрат при трансакціях, регулярно ростучих цінах на енергоносії, воду, комунальні платежі і т.д. Одним словом, утримувати нерухомість стало, як мінімум, доволі витратно.